•   一、农户住房消费的特征

     

      ()住房消费的非市场性

     

      这主要体现在住房取得方式的非市场性。城镇居民住房消费的市场性是指城镇居民所使用的房屋在建造、出售、维修、物业管理服务等方面的市场化。而农户住房取得方式与城镇居民住房取得方式迥然不同。在农村,政府把宅基地批给符合条件的农产,由农民自行建造房屋。农户根据家庭需要及收入状况决定所建房屋的面积、结构、房间布局及内部装饰等。

     

      ()住房消费的双重性

     

      在广大农村,农产住房普遍具有生产功能与消费功能。农产不仅是一个消费者,而且是一个生产者。自古以来农民的生产活动主要包括耕种和养殖,而养殖生产活动一般在家庭院落里进行。因此,农户住房消费要受到生产和生活双重目的的制约。

     

      ()住房消费能力的生产制约性

     

      农户支出不但包括生活性支出,而且还包括生产性支出。在农产的生产消费与生活消费的安排上,农产首先考虑的是安排下一年度的生产。这些支出一般占农户收入的比例较高,随着生产支出比例的增长,必然会导致农产住房消费能力的降低。

     

      ()人均住房面积较大

     

      据统计,在住房面积上,2006年年底城镇人均住房面积为27平方米2006年年底农村居民人均住房面积为30.65平方米。从人均住房面积来看,农村居民人均住房面积比城镇居民人均住房面积大3.65平方米

     

      ()住房质量普遍较差

     

      与城镇居民的住房质量相比,农户住房质量普遍较差。统计资料表明,目前全国有一半的行政村(全国有60多万个行政村,300多万个自然村)没有通自来水,60%以上的住户还没有卫生厕所,有7000万户农民的住房需要改善,1.5亿农产需要解决燃料问题,6%的行政村还没有通电话,2%的村庄还没有通电,5.4万个村不通公路,很多地方农村公路“晴通雨阻”。

     

      ()住房消费的地域差异性

     

      我国东部、中部、西部农产住房消费水平差异很大。2005年我国东部地区农村人均纯收入4720.28元,中部地区农村人均纯收入2956.60元,西部地区农村人均纯收入2378.9l元。收入上的巨大差距,导致住房消费上的显著差异,主要表现在房屋外观、住房层数、房屋结构、住房面积、房间布局等方面。从全国来看,农村居民住房消费的地域差异除了受农产收入水平影响外,还受到气候、居民生活习惯的影响。

     

      ()住房消费的引致性需求偏低

     

      引致性需求是指由一种需求所派生出来的需求。城镇居民住房消费的引致性需求是指城镇居民购买新房以后,对室内墙壁、楼地面、灯饰、家具、电器等的需求。农村居民住房消费引致性需求与城镇居民相比明显偏低。农户建了新房以后,墙壁基本不装修,水泥地面比例较大,铺设地板砖比例较小,其他各项引致性需求均较低。

     

      ()住房保障制度的缺失性

     

      我国目前住房保障对象主要是城镇居民,对广大农村居民而言住房保障制度是缺失的。在个别农村中,只有针对五保户的住房保障,而对其他弱势群体却没有相应的住房保障。

     

      ()宅基地使用权的福利性

     

      目前,在我国城镇住房价格中,有一部分是土地使用权的价格,即城镇居民购买住房时要支付土地使用权的价格。而宅基地使用权是农产固有的权利,农村居民使用宅基地交纳费用较低,而且宅基地能够继承。因此,与城镇居民有偿使用土地相比,我国农村宅基地使用具有福利性。由于宅基地使用的福利性,农产对宅基地的需求并不受到其经济收入水平的影响,加之政府宣传的力度较弱,导致普遍存在一户多宅及对宅基地粗放利用的现象。

     

      二、农户住房消费的变化趋势

     

      ()住房消费水平变化趋势

     

      1.人均住房消费支出变化趋势

     

      随着农民生活水平的提高,农民对住房的要求不只是满足生存的需要,而且向发展型和享受型转变。1978年农产居民纯收入为133.6元,居住支出为12元;而到了2006年,农产居民纯收入为3587.04元,居住支出为468.96元。可见,农村居民纯收入与居住支出呈同方向变动,也就是说随着农民纯收入的增长,农民用于居住方面的支出也在增长。

     

      2.人均住房面积消费变化趋势

     

      随着人均纯收入的增加,人均住房消费支出逐渐增长,反映到实物上,就表现为人均住房面积逐步增力口。

     

      全国农村人均住房面积由1978年的8.10平方米增加到2006年的30.65平方米,在这期间,农村人均住房面积平均每年以0.60.8平方米的速度增加。2006年人均住房面积是1978年的3.78倍。

     

      3.房屋结构的变化趋势

     

      随着经济社会的发展,农产房屋结构不断得到改善。据统计,1990年人均砖木结构的房屋面积为9.84平方米,人均钢筋混凝土结构的房屋面积为1.22平方米;而到了2006年,人均砖木结构的房屋面积为14.59平方米,人均钢筋混凝土结构的房屋面积为11.79平方米2006年钢筋混凝土结构的房屋面积是1990年的9.66倍。

     

      4.住房消费环境的变化趋势

     

      这里的农村住房消费环境主要指农村住房消费的微观环境。增加对农村基础设施的投资,对农产住房消费环境的改善有着重要作用。

     

      《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出:把农村建设成为广大农民的美好家园,必须切实改善农民生产生活条件;科学制定乡镇村庄建设规划;加快农村饮水安全工程建设,五年内解决农村饮水安全问题;加强农村公路建设,确保“十一五”期末基本实现乡镇通油(水泥)路,进而普遍实现行政村通油(水泥)路,逐步形成城乡公交资源相互衔接、方便快捷的客运网络;推进农村能源建设,扩大电网供电人口覆盖率,推广沼气、秸秆利用、小水电、风能、太阳能等可再生能源技术,形成清洁、经济的农村能源体系;实施农村清洁工程,加快改水、改厨、改厕、改圈,开展垃圾集中处理,不断改善农村卫生条件和人居环境;推进广电网、电信网、互联网“三网融合”,积极发挥信息化为农服务作用,发展农村邮政服务:健全农村公共设施维护机制,提高综合利用效能。

     

      随着农村经济社会的发展和国家对农村投入力度的加大,农村基础设施将得到逐步改进,农村住房消费环境将得到进一步改善。

     

      ()农产住房消费观念的变化趋势

     

      长期以来,由于收入水平低下,生活艰难,广大农民的消费观念是十分保守的,没有借贷消费的习惯。随着经济的发展,社会的进步,农民传统的消费观念正在逐步发生改变,借钱建房在目前农村已是很普遍的现象。

     

      ()农户住房消费分化趋势

     

      20世纪后期形成的西方住房分层理论,把住房视为构成阶级、阶层分化的重要因素之一,据此进行消费分层研究。雷斯与摩尔在20世纪80年代初开始关注消费所导致的社会分化问题,逐渐提出了住房分层理论。

     

      在改革开放以前,农产对房屋资源的占有分化并不明显。改革开放以后,由于地理位置、资源禀赋及人为因素等方面的不同,各地农村社会经济发展水平极不均衡,致使农产住房消费存在明显的地区差异。农村住房消费分化不仅体现在房屋面积上,而且更多地体现在房屋的结构、装修及房屋功能等方面。家庭收入水平高的农产,其房屋结构较好,装修档次较高。而家庭收入水平低的农户,虽然房屋面积与前者差距很小,但房屋结构及装修差距却很大。

     

      ()农产住房消费具有明显的阶段性

     

      改革开放以后,农村出现了几次建房高潮。分析农产建房行为,可得出农产的住房消费具有家庭生命周期的特征。农产住房消费的家庭生命周期,主要是指农户建房行为主要发生在两个阶段:一是在3040岁左右,家庭收入水平较高,财富积累也较多,因此在这个时段,农产改善自身居住条件的较多;二是在50岁以后,主要是为了儿子结婚而建房。农民一生中有两件大事:一件是子女的婚事:另一件是为儿子娶亲而盖房和购置耐用消费品。绝大多数农产的消费支出都发生在“婚嫁”和“盖房”上。

     

      ()农产住房区位消费的变化趋势

     

      随着社会经济发展,居民收入水平的提高,居民对住房区位的选择更加关注基础设施及各项公共服务设施的可利用程度上。随着城市化进程的逐步加快,部分农产将转变为城镇居民,因此,农户住房区位也将实现从农村到城镇的转移过程。随着国家相关政策的实施,如耕地保护政策、农村宅基地政策及新农村建设政策等,农产住房区位也将发生很大的变化,农产居住从分散走向集中是必然趋势,在统一规划下,居民点基础设施及公共服务设施将会更加完善。

     

      三、政策建议

     

      ()实施农村住房规划,提高农民生活质量

     

      必须对农产住房消费进行全面的规划,引导农民进行合理的住房消费。

     

      ()加强土地政策宣传力度,促进农村居民点土地的节约集约利用

     

      应加强农村地区土地管理政策的宣传力度,加强对违法占地建房行为的查处力度,并在未来城市化进程中让农产建房坚决贯彻“建筑节地”理念,以促进农村居民点土地的节约集约利用。

     

      ()建立农村宅基地流转市场,盘活农村居民点存量土地

     

      由于“空心村”的存在和大量闲置宅基地,降低了土地利用率,如果空置的宅基地能够流转,则会大大提高农村宅基地利用效率。因此,在“空心村”较普遍的地区以及经济较发达的地区,应该先行开展农村宅基地流转试点工作,再逐步推广,以盘活农村居民点存量土地。

     

      ()构筑农村住房消费扶助体系

     

      要逐步构建农村住房消费扶助体系,帮助那些老人改善住房条件,以提高全体人民的福利水平,达到城乡统筹发展的目标。

     

      ()加大农村基础设施的投入,提高农民生活质量

     

      我国农村基础设施的投入较为薄弱,在有限的投入中生产设施的力度要大于生活设施。因此,各级地方政府要加大农村基础设施的投入力度,从根本上改善农民生活的环境,对于提高农民的生活质量、缩小城乡差距及统筹城乡协调发展都有着重要的意义。

     

      参考文献

     

      1.卢福营刘成斌.非农化与农村社会分层——十个村庄的实证研究.中国经济出版社.2005

     

      2.李剑阁.中国新农村建设调查.上海远东出版社.2007

     

      3.中国国家统计局.中国农村统计年鉴.中国统计出版社.2006

     

      4.尼古拉斯·巴尔.福利国家经济学.中国劳动和社会保障出版社.2002

     

      5.余维祥.中国农产积累消费问题研究.科学出版社.2003

     

      注:本文受国家自然科学基金项目(70773045)资助

    作者单位:华中农业大学土地管理学院 内蒙古财经学院  来源:《中国房地产》

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