返乡置业？多数人将掉入陷阱

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这两天，一篇关于房地产的报道，登上了各大网站首页，也被多个微信号转载，文章的题目是：《一线城市楼市低迷，二三线城市现“返乡置业”潮流》。

到底有多少人在这个春节“返乡置业”，尚不清楚，但很多地产商确实打起了这个人群的主意，各种促销活动纷至沓来。低廉的房价，各种美好的承诺，的确对在大城市打拼的白领们产生了诱惑。那么问题来了：要不要在家乡买套房子？

我的回答是：一般来说，不要“返乡置业”，因为你有80%的几率落入陷阱，投资要么失败，要么非常低效。

为什么这么说？因为中国房地产市场在2014年已经发生了重大转折，绝大多数城市的房子已经过剩。未来能跑赢通胀的房子其实不太多，而且集中在“一线城市”和“强二线城市”的中心区。

哪些城市在这个名单里？我曾经写过一篇《中国城市吸金能力排行榜》，按照2013年年底“金融机构本外币各项存款余额”，排列出了中国的一线城市和强二线城市，它们依次是：北京、上海、深圳、广州；成都、天津、重庆、杭州、苏州、南京。这些城市在2013年年底，存款余额都超过1.84万亿人民币。

如果适当放宽标准，可以再加入以下城市：武汉、西安、宁波、郑州、无锡、青岛、沈阳、长沙、福州。这些城市要么是省会，要么是副省级城市，而且资金总量都超过或接近1万亿，而且人口有明显增量。大连也是副省级城市，环境优美，但遗憾的是在40多个大中城市里，人口竞争力最差，过去5年人口严重流失，所以未能列入。

如果你的家乡不在上述名单之中，那么你买的房子很难跑赢通胀。即便你的家乡在上述名单里，如果你到郊区、新区去贪便宜，或者误入商业地产领域，将来能不能跑赢通胀，也非常难说。

也许有的朋友会反驳说，凭什么只有你说的这些城市楼市才有希望？地级市和县级市难道就只能等死？我不是绝对看淡地级市和县级市的楼市，其实在这些城市，其传统市中心的物业也有保值功能，这是毋庸置疑的。但中国绝大部分地级市和县级市处于人口流失状态。所以，如果你坚持要在这类城市置业，就需要分析人口因素。

以河南省为例，这是中国第一人口大省，户籍人口位居全国第一，实际生活人口也高居全国第三。但在这个省份里，只有郑州一个城市的人口在高速增长，新乡、济源、洛阳等少数城市缓慢增长。其他多数城市，都呈现人口严重流失现象。比如商丘在2009年到2013年之间的4年里，小学生减少了31%；周口在2010年到2013年间小学生人数下降了27.4%。其他城市2010年到2013年小学生人数下降比例分别为：信阳（-21.6%）、驻马店（-21.6%）、濮阳（-19%）、鹤壁（-17.7%）、三门峡（-16.1%）、漯河（-12.7%）。也就是说，河南多数地级市人口流失现象非常惊人。在这些城市里，还有大量单位集资房、小产权房不断涌现，当地城市居民人均居住面积一般在35平米左右。这在这样的城市买房子投资，将来能租给谁，卖给谁呢？

2014年8月前后，我曾经在“天天说钱”栏目推出了一个“哪里楼市最危险”系列，分析了中国经济总量最大的10多个省份的情况，多数省份的情况跟河南类似，只有河北中北部的地市因为北京天津因素，比较例外。所以，那时我就得出了一个结论：绝大部分地级市和县级市的房子，已经没有多少投资价值。如果你是刚需，可以在城市中心区购买普通住宅。如果是投资，还是尽量不要考虑这类城市。

我有一个朋友在上海生活，在当地购买了多套房产。2011年前后，自驾游到了浙江嘉兴，看到房子非常便宜，一激动买了一套。结果是，如果现在他卖掉这套房子，轻微亏损。而他同期在上海购买的房子，至少上涨了30%以上。同样的故事也发生在我多位同事身上，只不过地点变成了深圳和中山。原因其实很简单，上海和深圳的人气、财气之旺，远非嘉兴和中山可以相比。

所以，“返乡置业”多数时候都是陷阱，千万不能轻易往里跳。当然，如果你是土豪，有钱任性，那另当别论。