中房报记者 永锋 陕西西安报道

西江月所在的西姜村隶属西安雁塔区，紧邻南三环，周边配套已成规模。原本是“政府主导、市场运作、安置先行”的西安城改模式的典范，但是由于开发企业合作纠纷、无证销售被叫停、融资困难导致1000多户购房业主无法交房。

目前，西江月的开发商陕西长通投资开发有限公司(以下简称长通公司)建设的西姜村回迁房和西江月项目一期18栋30多层商品楼在接近完工的情况下，因无力缴纳实际审批用地507亩的土地出让金，无法抵押融资，已停工一年多时间，业主申请退房的款项，开发商也无法支付。

据中国房地产报记者调查，项目前期合作纠纷、城改政策调整、融资困难等因素让原本的“黄金项目”逐步走入今日的困境。

对此，长通公司一位不愿具名的负责人在接受中国房地产报记者采访时说：“融资困难是最直接原因，开发建设过程中，旧城改造政策的调整也对项目进度造 成了较大影响。乐观的情况是，随着国家棚改政策的调整，获得了市、区两级政府的大力支持。现在由区政府担保，通过过桥贷的模式解决土地出让金，获得土地证 后便可抵押融资，相关问题已逐步捋顺，未来将加快建设进度。”

10月13日，雁塔区政府就西江月城改项目，组织包括长通投资公司、长延堡街道办相关领导在内的联席会议，据当天会议纪要显示：雁塔区委、区政府积极协调市级相关部门，协调督促长通公司采取有效措施，推动项目实质性进展，确保在2016年3月15日前，如期开工建设。

一位受访的维权业主则表示：“此前经历的承诺太多了，都没有实现，希望这一次是动真格的。”

艰难开局 利益纠葛

据了解，雁塔区长延堡街道办西姜村的改造起始于2004年，当时的西安城改正值起步探索阶段。2005年，陕西长通投资开发有限公司与西姜村签订了城中村改造合同，约定由长通公司独家实施西姜村改造。

据当地回迁户介绍称：“当时城改的指导思路是‘三边’政策，就是‘边建设、边办手续、边安置’，开发商也基本不用先缴拆迁押金。”

2006年起，西安城改思路已经开始改变。在借鉴沿海开放城市旧城改造经验后提出“政府主导、市场运作的城改思路。” 陕西省房地产研究会会长王圣学在接受媒体记者采访时称。

此后，改造流程由此前的“三边”政策转为：先进行整村拆除，再根据拆迁安置量配给开发商开发土地，剩余土地由政府收储。这对城改项目主体的前期资金投入提出了很高要求，开发商需要先缴纳巨额拆迁保证金、拆迁赔偿金，再建设安置楼后才能实施商业开发。

在此种形势变化之下，由于前期资金投入较大，长通公司开始寻求外部融资。2007年，长通公司与总部位于福建厦门的大唐国际下属子公司“陕西大唐房 地产有限公司(以下简称大唐公司)”签订合作开发改造西姜村项目的经营合同。双方约定，长通公司主要负责办理改造手续，大唐公司主要负责项目投资。

在双方合作一段时间后，双方出现了摩擦。2007年底，大唐公司为回笼资金在项目尚未动工时便开始无证售楼，西安城改办为此发出整改通知，停办了西姜村项目各项手续，曾经金光闪闪的西安西姜村改造项目随之搁浅。

随后几年间，陕西大唐与长通公司之间便展开了旷日持久的诉讼战。2015年长通公司最终诉讼获胜。由于长年官司缠身的损耗，已被政府批复多年的西姜 村改造项目直到2011年3月才基本步入正轨，随着青海汇通国基房地产有限公司(以下简称青海汇通)对长通公司股权注资，西江月项目终于迎来转机。

不断探索 一波三折

如果说，长通公司与大唐公司的官司纠纷造成西江月“外伤”，那么城改政策的调整以及市场的混乱，则让该项目深受“内伤”。

“2007年，当时政府的政策是，在取得城改批复未取得土地证的情况下，开发企业预售比较普遍，但有开发商借城改诈骗的事件被曝光后，政府收紧了预 售政策。许多项目陷入了土地无法抵押贷款，预售渠道又被掐断的双重资金困局，西江月就是这样的处境。”前述长通公司负责人向中国房地产报记者表示。

据他回忆，2007年，西安市政府就全市旧城改造下发了129号文件《西安市城中村改造管理办法》，由此掀起了西安市的旧城改造热潮，所有旧城改造项目完全执行129号文件。“文件精神强调三点：政府主导、安置先行、市场运作。”他说。

当时西姜村城中村改造项目就是在此政策背景下做出调整。

前述长通公司负责人说：“当时涉及城中村改造都是整村拆除，安置回迁农民的建筑资金全由开发企业支付。回迁采用房屋补偿方式，回迁采用房屋补偿方 式，按人头算，人均100平方米，其中住宅80平方米、商铺20平方米。而且要求开发商按照拆迁面积每平方米支付1元，作为保障金，这个政策的调整就需要 开发企业在前期投入大量资金。”

按照国家的土地政策，正常的房地产项目开发，需要先走正常土地招拍挂程序，取得相关证件，然后才能公开销售，否则就属于违规行为。

但是，旧城改造项目有其特殊性，需要先取得建设用地规划许可证，由政府对城改地块进行确权、拆迁，最后走土地报批流程。“在这个过程中资金是由开发 企业支付的，有80%的土地属于集体土地，需要按批次逐级上报国务院审批;20%的土地属于已变更的建设用地，只需走政府确权的途径即可进行开发建设。” 上述负责人说。

“80%的集体土地报批程序需要复杂而漫长的过程，但是开发企业在拆迁以及过渡安置过程中就已投入大量资金，又无法用土地抵押融资，后续开发建设存在较大的资金压力，所以开发企业通过市直机关团购、社会公开认购等打擦边球的做法，政府均予以默许。”他补充道。

波折不仅于此，西江月项目还经历了西安市政府对南三环城市建设整体规划调整的影响。

“在2011年，西安市政府为扩大小寨商圈的辐射范围，对南三环沿线的旧城改造建设规划重新作了调整，调整要求‘增加商业住宅、商场物业的面积，为期一年’，在此期间停止批复一切旧城改造项目，致使项目审批停滞一年。”前述长通公司负责人对中国房地产报记者说。

时间到了2012年，西江月项目所在地块终于如愿拿到了国务院、陕西省国土资源厅、西安市国土资源局的三级用地审批手续，只差长通公司缴纳土地出让金。

然而，此时的长通公司经过前期的大量资金投入，元气大伤。2013年，央视《焦点访谈》报道了西安市开发商借旧城改造项目诈骗购房款的“橄榄湾”事 件，在当地引发轰动。随后西安市政府加大了对五证不全预售行为的查处力度，城中村改造的预售行为也被全面禁止，让长通公司以及西江月项目陷入更深困局。

“一下子斩断了项目开发建设的资金来源，只能寻求贷款，但由于没有土地抵押，很难获得银行的批贷。虽然引入了信达资产的股权投资，但是所获资金远不能满足后续建设以及土地出让所需资金。”长通公司负责人说。

他说：“青海汇通公司先后投入了26亿元的建设资金，仅有4亿元左右的预售回款，项目已经接近完工，却由于土地无法抵押的原因没法享受国家棚改专项贷款。”

如此情况下，长通公司陷入因资金短缺停工、无力支付土地出让金、银行批贷难的恶性循环，还要面临购房业主维权的压力。

政府出手 柳暗花明

对于西江月前景的疑问，长通公司负责人表示：“目前，项目虽然面临重重困难，但也有了新的转机。随着国务院对棚改项目政策的推进，西安市政府积极出台政策，雁塔区政府对西江月项目也给予了高度重视，积极协调推进相关问题的解决落实。”

2015年7月17日，西安市政府下发了市政发[2015]22号文件《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》(下称《意 见》)，其中规定，凡取得《建设用地规划许可证》，土地进入公开出让程序且取得《网上挂牌出让成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》，以及《建设 工程规划许可证》或规划总平图(需加盖建设工程审核章)、《建筑工程施工许可证》等文件材料，安置楼建设按计划正常进行，并完成了安置回迁计划和方案的制 定，相关商品房建设施工达到规定要求的改造项目，都可申请分期办理相关地块上商品房预售手续。

该政策的出台，让长通公司管理层看到了希望：“在改造项目获得土地使用证，经政府职能部门确认后，可发放50%的预售证，便于开发企业合法销售，购房业主也可以在银行进行按揭贷款，加快开发资金的回笼，后续的开发建设资金压力就将大大减轻。”

此外，据前述长通公司负责人介绍：“按照西安市旧城改造政策，城改项目涉及的土地出让金仅需缴纳挂牌地价的40%，假若西江月能正常销售，资金回笼不是问题”。

受此政策鼓舞，在长通公司加大融资力度，尽快盘活企业的关键时刻，雁塔区政府也在积极协调各方资源，推进西江月项目相关问题的解决。

6月4日，雁塔区政府召开了银企座谈会。会上决定“由政府搭建平台，促进金融机构同企业合作，区政府主管领导明确表态，对西江月项目融资加大力度，加快步子，主管部门要作为重点工作，向前推进，使企业尽快走出困境。”长通公司负责人对记者说。

“政府的具体措施是，由区政府担保，长通公司通过向银行过桥贷款，解决了土地出让金问题，在缴纳土地出让金取得土地使用证后，再进行抵押贷款，缓解后续建设资金，近期已经开始跟银行进行了对接。”上述长通公司负责人如是说。

面对此次良机，江西月的命运是否能重获生机?面临的困局可否迎刃而解?需要时间来给出答案。