住宅小区物业管理纠纷的根源
———基于合同治理结构变形与约束软化视角的解读
仇 叶
（华中科技大学乡村治理研究中心博士生，湖北武汉，430074）
摘 要：当下普遍存在的物业纠纷源于物业管理合同的正式治理结构与非正式治理结构之间的偏差。前者基于物业服务的公共性特征形成以业主团体与物业公司为主体的双边治理结构，后者基于合同嵌入的社区结构形成以个体业主与物业公司为主体的多边治理结构。在多边治理结构下，合同的约束力软化，双方的违约行为频发并缺乏有效的治理手段，合同面临失效的危险。研究表明通过对社区共同体的培育，能够为合同的正式治理结构提供社会支持，从而有效解决物业纠纷，提升物业服务质量。
关键词：物业纠纷；合同治理；双边治理结构；多边治理结构
一 问题的提出
自20世纪90年代住房制度改革以来，城市住房开始走向市场化，商品房小区日益成为当下城市住房的主流形态。与之匹配的物业管理问题应运而生，日渐成为社区治理中的核心内容。近年来，城市的物业纠纷不断增多升级，引发了大量物业公司弃管、业主维权等社会性事件。在这一背景下，物业纠纷问题引起了学界的广泛关注。
已有研究主要依循两大径路展开：一是从物业纠纷的具体实践入手，关注物业公司与业主之间的互动关系；二是从物业管理合同的规范设定入手，对业主与物业公司权利与义务关系进行解读与判定。物业纠纷的实践路径大多关注业主维权运动，将其视为是物业纠纷的集中化表达，学者通过分析业主维权产生的原因，维权的过程与维权的困境，反思当下中国物业管理的存在的问题。[1]、[2]、[3]例如，张磊在对北京几个小区的个案考查后发现，房地产开放商、主业公司联合政府形成了一个强势的利益群体共同侵害业主的合法权利，由此兴起业主的维权运动，居民通过自我组织与策略性的抗争维护自己的权利[4]。毛军权指出物业管理公司作为市场主体具有逐利性，其利益最大化的追求必然带来对业主利益的侵害，而政府的公权力对于自治的干预以及居民自身的组织困境导致维权的困境[5]。总体而言，这一视角认为，物业管理中的纠纷产生于物业公司与政府对业主的侵权，保护业主权利是解决物业纠纷的关键。
物业管理合同的研究路径则将物业纠纷问题放置于市场私权的范围内讨论，即认为所有权关系是物业问题的基础。学者以业主与物业公司签订的物业管理合同为切入口，关注合同的权利基础，合同的性质与特点，合同双方的权利与义务关系。现有研究在以下几个方面达成了共识，认为物业管理合同的权利基础来源则建筑物区分所有权，业主团体通过对物业的占有享有成员的权利与义务，是物业管理的主体[6]。在市场化的条件下，业主将物业管理委托给物业公司，由后者提供服务，前者提供货币报偿，两者结成市场化的契约关系[7]。当下的物业纠纷问题主要是由法律法规对业主与物业公司的身份界定不明引起[8]。因此，在这一视角下，解决物业纠纷就是通过法律重新界定业主与物业公司的身份，以完善物业管理合同的形式形塑两者的关系。
现有研究分别从规范与实践两个面向理解当前普遍出现的物业问题，有效推进了物业纠纷的研究，但都有一定的缺陷，并且视角之间存在断裂缺乏相互的借鉴与结合。物业纠纷的合同视角具有高度规范化的色彩，却没有注意到合同无法将所有的权利与义务关系进行明确的界定。这意味着合同订立以后仍需要后期的治理，涉及到合同利益主体复杂的社会关系，对合同的理解必须增加“社会维度”。同时，物业纠纷的实践视角意识到合同的实践维度，但过分关注业主的维权运动，将市场化的契约行为高度政治化与道德化，从而丧失了市场的视野，忽略了业主与物业公司是平等的交易主体。
基于此，本文试图将两种研究路径进行结合，引入合同治理的视角，并认为物业纠纷根本上是由物业管理合同治理无效所引起。2014年笔者对秦皇岛市的多个社区进行了为期一个月的调查，走访了普通居民，物业公司，居委会、街道等相关部门，着重关注社区的物业纠纷问题。各个社区的物业纠纷具有共性，本文挑选的个案美雅小区是当地较为一般性的小区，其物业纠纷具有一定的代表性与普遍性。本文试图以美雅小区的调查为基础，呈现物业纠纷的常态，归纳物业纠纷的生成的一般化机制。
二 概念与分析框架
合同治理理论指出由于人类的行为的有限理性和机会主义的存在，合同的签订不仅是有成本的，更加是不完全的，合同的完成不仅需要前期的合同签订，更需要合同主体在合同订立后的互动。威廉姆斯指出，利益主体根据合同设定的权利与义务关系展开双向互动，这一实践过程就被他称为合同治理。不同的交易特征会使追求生产成本和交易成本最小化的人寻求不同的治理结构。[9]所谓的合同的治理结构就是指合同主体在治理过程中形成的正式关系与非正式关系的关系。同时，刘世定进一步指出，合同治理结构存在正式与非正式的区别，前者基于正式合约设定的权利主体之间的权利与义务关系，后者则指出合同嵌入于社会当中，合同主体的社会关系对合同治理的结构产生影响并形成非正式的治理结构[10]。一般而言，正式的治理结构与非正式的治理结构不一定吻合，有可能存在偏差，后者的存在将导致正式合同设定的治理结构无法实行，影响合同履行的效果。
本文从合同治理的视角出发，将物业管理问题放置于业主与物业公司的交易关系中理解。从交易关系上看，业主与物业公司是两个平等的市场主体，并以物业服务为交易内容签订合同，形成契约关系。从交易的特征看，物业管理服务有很强的综合性与弹性空间，同时，物业服务还涉及对业主共有财产的处分，小区秩序的维护等管理性的内容。交易的复杂特征决定了完全合同订立的不可能性，合同中的权利与义务的履行必须通过事后的治理过程完成。因此，本文将物业管理看做是业主与物业公司双方权利与义务履行的过程，也是合同治理的过程。
为了完成后期的合同治理，物业公司与业主以合同的形式设定了彼此的权利与义务关系，并基于此形成治理结构。这是合同的正式治理结构，也是合同得以履行的基础。然而，合同的治理在社区场域内展开，其治理结构必然嵌入于社会之中，受到社会结构的形塑与影响。问题就在于，当下中国社区内部的社会结构与正式的合同治理结构存在摩擦，两者的匹配程度很低。合同的正式治理结构在嵌入到社区的过程中发生变形，并最终形成了区别于合同制定时的非正式治理结构。治理结构的变化带来合同约束力的软化[11]。所谓约束软化就是指，非正式的合同治理结构无法提供有效的治理手段，导致合同的监督力下降难以约束合同主体的行为，从而影响合同的履行。物业纠纷正滋生于此。
在具体的分析框架上，本文首先从一个社区的物业纠纷入手，呈现基本经验，并在合同治理的视野下进行解读，辨析物业纠纷的内容与实质。其次，分析物业纠纷形成的一般性机制：一是分析成文的物业管理合同，确定利益主体的权利与义务关系以及与之相匹配的正式合同的治理结构，二是考察正式结构在嵌入社区的过程中产生的变形，探究社区结构对正式治理结构的影响，确定基于关系的合同的非正式治理结构形态。最后，指出正式的治理结构与非正式的治理结构之间的偏差对物业管理造成的影响。
三 物业纠纷的经验呈现与解读
1. 美雅小区的概况
美雅小区建于2006年，地处秦皇岛市下辖的港城街道。小区地段较好，靠近市中心，附近有一小学，属于学区房。因此，不少业主出于孩子就学方便在小区购房，还有一些则将房子做投资，出租使用。该小区共有居民楼10栋，每栋有4个单元，每单元六层，现有居民228户。
小区的物业一开始由港胜物业负责，该物业系房地产公司引进。随着年岁增多，房屋需要维修的费用增大，而物业费用的收缴却越来越难，物业公司认为利润难以维系，于2013年决定从美雅小区撤退。按规定，该物业公司在撤退前三个月张贴了撤退通知。该小区一直就没有业主委员会，居民看到告示后也没有采取任何行动。倒是居委会怕小区脱管产生社会问题，积极组织居民中的积极分子，统计居民的意见，并最终征得三分之二居民的同意引进了现在的博翔物业。
博翔物业与该小区的全体业主签订物业合同。全体业主作为甲方雇佣物业公司，并按照秦皇岛的标准支付每年每平方5毛钱的物业费用。根据户型与公摊面积，每户每年大概要上缴300~400左右的费用，整个小区总计物业费八万元。博翔物业作为乙方提供物业管理服务，主要包括保洁、保安、绿化、公共设施维修、公共秩序维护。为了完成服务，博翔物业为该小区配备了四名服务人员，其中一名内保洁，一名门卫，一名保安，以及一个总负责人，后三者还负责小区的外保洁工作。
2. 物业纠纷的内容
博翔物业进入以后，与业主之间虽然没有出现大的纷争，但小摩擦不断，存在大量的日常性的物业纠纷。作为被服务与服务者，业主与物业公司都各有不满。
从业主的角度，对于物业公司的抱怨主要集中在三个方面：首先，业主认为物业公司服务不到位，主要包括清扫不及时，绿化环境不够好，治安方面存在问题，小区内发生过车辆丢失的情况。其次，指责物业公司不作为。小区内有些住户不遵守公共规则，养狗扰民，在公共绿化面积内种树，而物业公司在接到业主投诉后并没有解决问题。最后，账目不透明，业主对于物业费用和公共维修资金的使用情况不知情。有业主提出看账目，物业公司以只有业委会或三分之二以上的业主提议后才有权查看为由拒绝业主的要求。但是面对这些物业纠纷，大多数业主都是个人找物业公司或请居委会帮忙，如果不能解决就只是抱怨发牢骚，或是直接不缴物业费，并没有组织起来采取针对性的措施。
与业主的抱怨相对，物业公司也认为自己是受害方，物业公司的不满集中在以下几个方面：首先，物业收缴难。美雅小区的物业费用不高，但公司只能收缴到百分之八十左右的物业费用。很多业主不缴纳物业费用，物业公司也没有强制性手段，只能不断上门索要，但成效不高。其次，业主难以管理。美雅小区内的确存在养狗扰民，种树侵害公共空间的情况，但物业公司与居民交涉，居民并不服从物业公司管理，态度强势。物业公司没有强制性的权力，也不想与居民搞僵关系，问题就不了了之了。此外，物业公司认为该小区的物业费用不高，在该费用下提供的服务本来就有限，业主的高标准要求并不合理。同样，账目上，账目审核要有合法程序，物业公司不可能向每个业主公开公司账目。
3. 物业纠纷的实质分析
合同订立的目的主要就在于以条约的形式确立合同双方的权利与义务关系，一方的权利即另一方必须遵守的义务。从物业管理合同上看，业主与物业公司之间呈现出两组对应的权利关系。第一，物业公司与业主之间是平等的市场主体，一方提供物业管理服务，另一方提供物业管理费用。从权利角度而言，业主享有物业管理服务，同时，物业公司有收取物业费用的权利。第二，物业管理具有管理的性质，根据我国物业管理条例，业主必须“维护相关区域内的环境卫生和秩序活动”。这意味着要履行职能，物业公司必须对人和物都有一定的管理权能，需要业主全体对物业公司进行委托授权，两者是委托授权的关系。在委托授权关系下，业主享有对物业公司的监督权利，同时物业公司享有对违反秩序的业主进行管理的权能。
物业管理合同设定了双方所享有的权利，而物业纠纷的内容则表明双方的权利都未能得到清晰的界定与保障，合同的履行存在问题。首先，合同双方对彼此的权利界定不清，集中体现在对服务质量的标准上。业主对于物业公司采取高标准，而物业公司则认为自己只能提供有限服务，两者未能达成共识。其次，无论是业主还是物业公司其权利都受到了一定的损害。业主享受物业服务与监管物业公司的权利未得到保证，同样，物业公司收取物业管理费用，对违反公共秩序的业主进行管理的权利被侵害。并且，双方都没有保护自身的权利，对对方的违约行为进行治理的手段与能力。
正式合同的设定与具体实践表明，物业纠纷从根本上是合同无法实践的问题：业主与物业公司无法对合同达成一致性的理解，合同缺乏实质性的约束力，由此导致双方的违约行为频发，合同面临着失效的危险。
四 治理结构变形与约束软化：物业纠纷形成的一般机制分析
在对物业纠纷的内容与实质进行分析以后，仍然需要回答的问题是：物业纠纷产生的原因是什么，其背后的一般性机制是什么。上文指出合同双方对物业合同的一致性理解与执行困境是产生物业纠纷的根源。这就将问题引向了物业管理合同的合同治理过程。治理的效果即合同的执行状况，依赖于合同的正式治理结构的运行。因而，物业纠纷的出现很大程度上就源于正式的治理结构无法维系，从而导致合同的失效。
1. 双边治理结构：正式合同的治理结构设定
交易的特征决定了合同的治理结构。物业管理合同以物业管理服务为交易内容，后者的公共性特征决定了业主与业主之间以及业主与主业公司之间的权利关系，两者共同形塑出合同的正式治理结构。
(1) 物业管理服务的公共性
物业管理服务的公共性由服务的物权基础和它自身的特征所决定。从物权基础上看，根据物权法规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这一建筑物区分所有权制度标识了业主的共有关系，创设了业主满足共同利益，建设公共领域的需要。可见，物业管理服务所要满足的是全体业主针对公共领域提出的服务需求，必然具有很强的公共性。
从物业管理服务的自身服务特征看，它是一种典型的公共物品[12]。物业服务在共有部分展开，其服务包括环境、卫生、安全的维系，楼道、广场等公共设施的维护。显然，这些服务具有整体性与不可分割性的特点，不排他得为所有业主共享，受众是整体业主。此外，这一公共物品的有效供给依赖于于业主对公共秩序的遵守。业主个人权利的使用过度，或对公共物品的过度消费都会影响到物业管理服务的提供，例如在小区的公共领域内乱搭乱建，产生过大的生活噪音都会破坏公共秩序，妨碍了其他业主的生活，造成物业管理服务的供给困境。因此，物业管理服务的公共性就体现在它为所有业主享有，并需要所有业主共同营造与维护。
(2) 双边治理结构的特征
物业管理服务的公共性表明，物业公司不是与单个业主，而是与全体业主结成交易关系。全体业主是物业管理合同的主体，单个业主必须以整体的形式与物业公司缔结合同。由此，物业管理合同呈现出以业主团体为一方，以物业公司为另一方的双边治理结构。双边治理结构包含以下两个内涵：
首先，在双边治理结构下业主与业主之间形成治理关系。业主是以整体的形式与物业公司达成契约关系，这意味着业主之间必须完成内部整合。一方面，不同成员具有不同的服务诉求，对于公共利益也有不同的理解，这需要业主之间进行协商，对公共利益以及彼此的权利义务关系达成共识，形成业主公约。另一方面，更为重要的在于业主公约具有契约性的意义，一旦形成，业主必须无条件遵从公共意志，服从整体利益最大化的原则[13]。任何影响到其他业主正常权利的行为都是对业主公约的破坏，都没有正当性，业主之间肩负着彼此监督，制止不合理行为的治理责任。
其次，业主团体与物业公司形成治理关系。两方作为平等的市场主体，必须在尊重对方利益的基础上对物业的价格、物业管理服务质量，物业公司的管理权限、业主的监督权利进行协商，达成服务的共识，督促彼此义务的履行，从而实现各自的权利。合同关系履行的基础在于双方是平等的治理主体，能够形成力量均衡的治理结构，这体现在：一方面业主团体掌握了了物业费用支付权和引入与清退物业公司的权利，因此能够逼迫物业公司履行应尽的义务；另一方面，物业公司掌握了服务的能力，可以借助合同获得提供服务所应有的报酬与管理权限。
可见，在正式的合同治理结构中，业主团体具有中介的作用：它一方面在内整合社区，使业主之间形成相互的治理关系，另一方面对外整体性的与物业公司形成治理关系，正是这一双重治理形态界定了每一个业主与物业公司的权利与义务，并赋予双方治理的手段。因此，双边治理结构实现的关键就在于全体业主能否形成一个对内自律，对外统一意志的团体。只有在业主团体的基础上才能理顺内部主体的权利与义务关系，才能对外与物业公司确定起权利与义务关系，最终完成合同的治理。
2. 多边治理结构生成：正式治理结构的嵌入与变形
双边治理结构代表着正式合同的治理结构，也是治理结构的理想状态。问题在于，合同的治理在社区的场域内展开，社区内部的社会关系形态对合同的治理结构产生影响。当前，业主与业主之间的关系松散，社区呈现出很强的原子化结构。合同在嵌入社会的过程中发生变形，导致非正式治理结构的形成。
(1) 结构嵌入：原子化的社会结构
正式合同预设了业主之间成员与共同体的关系，但在现实生活中，业主与业主之间熟悉化程度不高，交往频度低，社区结构高度原子化。
社区的这一社会结构样态主要有两个方面因素决定：首先，从社区内部看，业主由高度异质化的人群组成，并且流动性很大，这增加了居民的交往难度。业主购房时以自身的经济条件与生活便利性选择小区，彼此之间并不存在血缘、业缘等稳定的社会关系。同时，共同居住的地缘关系也并不稳定，当前城市的投资性购房、房屋出租、房屋的转买转卖现象均不少见，美雅小区作为学区房人口流动性就的更加明显，小区内的业主变动很大。社区的异质化程度显然会对共同体的培育产生不利影响[14]。此外，居民本身的交往意愿不强。一般业主都只将小区视为单纯住宅与休息的场所，相互之间的交往需求很少。从美雅小区看，居民的大部分活动都局限于家庭内，以私人化的看电视、玩电脑为主，很少与其他业主交往。
其次，国家也是影响社区结构形态的重要变量。社区被国家定义为自治组织，居委会则是这一组织的中心，但事实上，国家对社区采取较为严格的监管，居委会被高度行政化，是国家渗透基层社会的工具[15]。从物业的角度来看，居委会为了防止出现大型的冲突纠纷，积极介入到物业管理服务中，主要表现在帮助业主引进物业，协调物业公司与业主的关系等方面。以美雅小区为例，博翔物业的进入基本就是居委会组织业主的结果。不过看似积极的政府行为实际上起到了很消极的后果，它在事实上消解了业主组织起来的积极性与必要性。在居委会的代办下，业主不仅缺少自治的实践不具备自我组织能力，而且逐渐消解了主体意识，形成了对政府的高度依赖。这样的业主是很难形成统一性的业主团体的。
社区内部人员的构成形态，居民的交往意愿与国家对社区的管理控制形塑了城市社区的社会结构。从结果上看，业主之间交往范围狭小，交往内容匮乏，居民社区归属感差，参与程度低，社区内的关系网络稀薄。以美雅小区为例，绝大多数的居民仅与本单元的少数居民来往，并且大多仅限于点头之交。在这样的社区中，相互的认识都难以做到，更不用提积极参与社区事务了。大量经验研究也指出，在高度分化与疏离的现代社会，城市社会很难成为一个共同体，相反，社区结构呈现出原子化的状态，具有陌生人社会的特点[16]。
(2) 治理结构变形：多边治理结构的生成
当社区结构与治理结构相一致时，信息能够快速流通，业主之间就能很快达成共识，对彼此的行为监督约束，社区结构是合同治理结构的有力支持。相反，在原子化的社会结构下，想要形成正式的治理结构，就必须对业主进行重新整合，然而整合的成本是巨大的，在实践中基本不可能实现。松散的居民无力组织起来，也没有人愿意承担组织的成本。迈克尔就曾一阵见血的指出：“一个社群对发展意义的共识是他们可能成功的关键因素因为所有的制度都是基于共同理解的，是社会的产物，个体组成的社群如果不抱有某些共同的信仰规范和概念，则是无法自主治理的。”[17]美雅小区业主无组织状态就非常典型。小区内既没有业主委员会，也没有既定的业主公约。大部分业主只关心自己享受的物业服务，对物业公司的整体服务状态并不关心。当出现物业问题时，业主一般采取个体性方式与物业公司沟通，沟通不畅物业纠纷就不了了之了。业主的无组织状态在13年表现的最为明显，当物业公司撤退的时，几乎没有业主站出来，最后还是在居委会的协助下引进了物业。
可见，双边治理结构中最重要的治理主体，即业主团体根本无法形成，正式的一对一的双边治理结构自然发生变形。业主团体分裂为原子化的业主，双边治理结构也演变为多边治理结构，这一结构的有如下两个特征：首先，业主与业主之间的治理关系解体。业主之间共同体关系破裂，他们既难以联合成统一体达成共识，也不对彼此进行监督约束。业主与业主之间仅仅是原子化的单个个体，缺乏必要的连带关系。其次，物业公司与单个业主之间建立起治理关系。虽然在合同签订时，业主是以全体的形态与物业公司签订协约，但在具体的治理中，处于物业公司与单个业主之间的中介组织消失了，物业公司无法与合同中所规定的主体进行对接，它就只能与单个业主直接建立起关系。
3. 约束软化：非正式治理结构下的合同失效
合同治理结构的变形意味着保证合同约执行的治理关系破裂。在新的治理结构下，即多边治理结构下，业主与物业公司保护自身权利，要求对方执行合同的治理能力下降，出现了合同约束软化的现象。结果是双方的机会主义行为频发，彼此的权利都处于无保护的曝露状态[18]，物业管理合同面临着失效的危险。
(1) 违约的业主与权利曝露的物业公司
在双边治理结构下，物业公司可以借助业主团体对单个业主进行治理。不缴纳物业费，不服从物业公司管理将被看做是影响其他业主权利，违反了业主公约的行为。单个业主在物业公司与业主团体双重治理下，违约的成本大，机会主义行为不容易发生。
多边治理结构下，物业公司与单个业主之间建立起治理关系，业主团体的治理缺位导致物业公司很难对业主进行实质性的治理。一方面，在费用收缴上，物业服务具有整体性和不可分割性的特点，分类治理难以进行。唯一有效的方式是采取法律手段，但是诉讼程序繁琐，并且会恶化物业公司与业主之间的关系，不具有实操性。另一方面，在管理上，多边治理结构消解了物业公司对业主进行管理的权利。物业公司的管理权限来自于业主的整体授权，当业主团体解体时，物业公司的管理缺乏授权方，对违规者的治理缺乏合法性并容易演化为自身与单个业主之间的矛盾，出现治理无效。不难想见，面对没有约束力的合同，不交物业费用的搭便车的行为和违反公约的行为很容易出现，并对物业公司的合法权利构成损害，使其处于无保护的曝露状态。
(2) 违约的物业公司与权利暴露的业主
在双边治理结构下，业主团体作为物业的所有者具有聘用与解聘物业公司的权力。从该权力出发，业主有很强的谈判和协商能力，并以此实现对物业公司的监管。物业公司为了维持与业主之间的长期关系，必然会在盈利与服务质量之间达到一定的平衡，其机会主义行为得到遏制。
多边治理结构下，个体业主与物业公司之间存在着治理能力不对等的情况。首先是服务的界定与评估问题。个体业主缺乏整合，从各自的利益出发难以对物业服务的质量进行整体的界定与评估考核。对物业公司的监督就缺乏标准，也为物业公司推卸责任留下了余地，物业服务质量难以保障。其次，个体业主很难对物业公司进行实质性的监督与管理。单个业主不具备清退物业公司，减少物业费用的权力，相反，物业公司作为高度组织化的市场主体，比业主团体更为强势。在力量不对等的情况下，个体业主缺乏对物业公司进行治理的能力。面对没有制约能力的合同，作为市场主体的物业公司，必然会以利益最大化出倾向于缩减成本，降低服务质量。
五 结论与讨论
本文认为合同治理是理解物业纠纷的一个有效视角。物业管理合同的履行依赖于事后的合同治理，而合同治理的关键就在于形成一套有效的治理结构，使契约中的权利与义务关系的执行得到保障。根据物业管理合同，正式的合同治理呈现出以业主团体与物业公司为主体的双边治理结构，前者是双边治理结构的核心。然而，在具体的执行过程中，这一正式结构嵌入到了原子化的社区中，与社会结构出现摩擦，并发生变形，双边治理结构转型为非正式的多边治理结构。在多变治理结构下，物业公司与业主之间缺乏对对方进行治理的有效手段，出现了合同的约束力软化的现象，由此双方的违约行为频发，物业纠纷正形成于此。
物业纠纷的解决依赖于正式治理结构的有效运作。因此，本文建议，从社会结构的改善上解决物业管理问题，即为物业管理的正式合同提供社会性的支持。这要求，国家给予社会一定的发育与自我行动的空间，创造社区自治的良好政治环境。同时，在社区内部对社会资本进行培育，提高居民的社区的归属感，参与度，增强居民之间的互动。这样，社区才可能具备共同体的特征，形成业主团体，并以物业管理的主体身份与物业公司建立起的良性的市场关系，促使物业管理质量的不断提升，提高城市居民的生活福利。
【Abstract】 This paper argues that the current property disputes arise from deviation of the property management contract between the formal governance structure and the structure of the informal governance structure. The former based on the public nature of property service forms the bilateral governance structure and groups of owners and property companies is the main body of the structure. The latter based the social relations forms the multilateral governance structure and the individual property owners and the company as the main body of the structure. Under the multilateral governance structure, the two sides tend to break the contract and lack the governance means to protect their rights. Community cultivation can provide social support for the formal governance structure of the contract, so as to effectively improve the quality of property services.
【Key words】 property disputes；governance of the contract；bilateral governance structure；multilateral governance structure
参考文献
[1] 曾文慧.社区自治：冲突与回应——一个业主委员会的成长历程[J].城市问题.2002(4):53-56
[2] 刘能.怨恨解释、动员结构和理性选择——有关中国都市地区集体行动发生可能性分析[J].开放时代.2004(4):57-70
[3] 徐琴.转型社会的权力再分配——对城市业主维权困境的解读[J].学海.2007(2):123-128
[4] 张磊. 业主维权运动：产生原因及动员机制——对北京几个小区个案的考察[J].社会学研究.2005(6):1-39
[5] 毛军权.业主委员会:社区治理中的制度共识 自治困境与行动策略[J].兰州学刊.2011(5):13-18
[6] 谭玲、胡丹缨.物业管理相关问题再探析[J].现代法学.2006(11):188-193
[7] 关淑芳.合同管理合同的性质及其法律适用性[J].当代法学.2007(7):61-65
[8] 睢素丽.物业服务合同的法律分析与相关问题的法律适用[J].法学论坛.2007(5):45-49
[9] 威廉姆森.资本主义经济制度:论企业签约与市场签约[M].段毅才，王伟译.北京：商务印书馆.2002:27-118
[10] 刘世定.嵌入性与关系合同[J].社会学研究.1999(4):75-88
[11] 晁流.关系合同与市场违约行为———兼对关系合同的再思考[J].东南学术.2004(5):113-118
[12] 张科农.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题.2012(5):2-14
[13] 刘兴桂、刘文清.物业服务合同主体研究[J].法商研究.2004(3):101-108
[14] 李洁瑾、黄荣贵、冯艾.城市社区异质性与邻里社会资本研究[J].复旦大学学报（社会科学版）.2007(5):67--73
[15] 李俊. 真实社区生活中的国家与社会关系特征——实践社会学的一项个案考察[J].上海行政学院学报.2006(5):76-86
[16] 桂勇, 黄荣贵.城市社区: 共同体还是“互不相关的邻里”[J].华中师范大学学报（人文社会科学版）.2011(6):36-42
[17] 迈克尔·麦金尼斯.多中心体制与地方公共经济[M].毛寿龙，李梅译.上海：上海三联书店.2000:29
[18] 康芒斯.制度经济学[M].于树生译.北京：商务印书馆.2009：97-102
相关文章相关评论发表评论