有限市场：宅基地财产化改革的制度实践及解释

夏柱智^*

[摘要] 从实践和理论层面理解宅基地财产化改革的最新进展及深层逻辑，有助于准确客观评价宅基地制度改革试点，反思流行理论框架。实践中主要有五类宅基地财产化路径，包括：宅基地有偿选位、宅基地内部流转、农房抵押贷款、闲置农房盘活、宅基地入市，不同路径有不同运行机制，同时有严格约束条件，形成宅基地配置的“有限市场”特征。限制宅基地财产化的深层逻辑包括：宅基地制度的功能仍主要保障户有所居,宅基地制度改革要有利于农村土地管理,宅基地制度要和中国土地制度的整体宪法秩序相协调。在深化土地制度改革背景下，评估宅基地制度改革试点需要多元标准体系，消除单一赋权标准造成的片面性问题。

[关键词] 宅基地制度改革 财产化 宅基地流转 有限市场 土地管理

推进宅基地财产化改革，保障农户宅基地用益物权是当前宅基地制度改革的主要方向。目前学界的严重分歧，核心并不在要不要扩大宅基地财产权利的问题，而是如何具体地在“还权赋能”和保障农户基本居住条件及严格土地管理之间取得平衡。本文基于实地调查，梳理多样化的宅基地财产化改革路径、运行机制及约束条件，提炼出宅基地配置的“有限市场”特征。再结合文献研究和实地调查从多个角度探讨国家限制宅基地过度财产化的深层逻辑。在此基础上，本文还尝试提出评估宅基地制度改革试点的标准体系问题，为拓展和深化宅基地制度改革提供政策建议。

一、文献综述

宅基地是约定俗成的一个概念。宅基地是指集体经济组织分配给集体成员，满足其居住需要的土地。宅基地具有集体所有、农民使用、一宅两制、一户一宅、福利分配、免费使用、无偿回收、限制流转、不得抵押、严禁开发等多方面特征。^[1]宅基地作为农民安身立命的基本保障、关键福利和核心财产，^[2]使得大规模人财物流出乡村的背景下，农民依然保持了高度稳定，农村成为中国现代化的稳定器和蓄水池。同时随着新型城镇化和乡村振兴战略的实施，宅基地制度建设的滞后，宅基地资源闲置浪费、财产权利缺失、宅基地管理不善等问题日益凸显，^[3]倒逼宅基地制度改革。

根据相关研究，宅基地制度改革的主要方向是财产化，正如九十年代以来的农地制度改革一样。从财产权作为完整物权宅基地作为“用益物权”角度，国家在赋予农民宅基地占有和使用权之外，还应赋予农民宅基地收益和处分权利。目前宅基地制度置重于宅基地的保障属性，忽视宅基地的财产属性。^[4]改革开放以来，相对于农地制度不断改革完善，宅基地制度改革滞后。由于涉及到最大多数农户的切身利益及区域差异巨大，宅基地制度改革成为土地制度改革的重点和难点。

 在此背景下，党的十八届三中全会启动了宅基地制度改革，提出赋予农民更多财产权利。2015年中央在15个试点地区启动了宅基地制度改革，从制度层面试图促进宅基地用益物权的实现。2018年中央“一号”文件重要首次提出宅基地所有权、资格权和使用权“三权分置”。这是宅基地制度的重大创新，它试图兼顾宅基地的保障性和财产性。^[5]目前学界对宅基地“三权分置”的重大意义、权利结构及实践路径大量研究，为改革完善宅基地提供了理论基础。^[6]从个别地方的案例和基于产权经济学的理论预设中，舆论和学界也对宅基地资源中蕴含着了财富充满了想象。^[7]

在已有研究基础上，本文聚焦实践中宅基地“财产化”改革的多样化路径，用“有限市场”的概念概括地方推进宅基地财产化改革的实践特征。改革开放以来，基于效率的角度，“市场”逐渐成为我国经济资源配置的主要准则，然而并不是绝对的。在特定历史阶段，特定类型资源的配置方式可能偏离理想的市场准则，表现为市场嵌入社会、嵌入政治的复杂制度特征。^[8-9]基于我国现阶段农民和土地关系的特殊性，农地流转制度呈现“有限市场”特征。在探索宅基地“三权分置”的背景下，宅基地资源的配置也不例外，只是在实践中表现得更为复杂,下面详述。

二、宅基地财产化改革的进展及特征

我国宅基地制度的基本特征是“公有私用”，宅基地所有权属于集体，使用权归个体农户。从法学角度，扩大财产权主要方式是突破现行法律赋予宅基地抵押权能和转让权能。^[10]然而宅基地制度改革的复杂性远超出理论，按照制度机制的复杂性分类，笔者把宅基地财产化路径划分为以下五类（如表1）。每一类制度都有其典型的运行模式，可以从利益关系、运行机制及约束条件三个维度说明，其共同特征是因循宅基地“三权分置”的制度创新逻辑。用原国土资源部副部长胡存智的话来说，“农村宅基地制度改革的方向是进一步扩大权能,赋予农民更多财产权利，而不是指宅基地可以自由买卖”。^[11]这体现为各类财产化路径始终是“有限市场”的。下面先概述每一个路径及其特征。

表1：宅基地财产化改革的路径

1.宅基地有偿选位

我国农村一直采取宅基地无偿福利性分配的方式，保障弱势的农民阶层取得宅基地这一基本保障产品。少数地区形成了宅基地有偿选位的宅基地初始分配制度，从实践来看，这一制度主要在沿海发达农村实行，典型是浙江省农村。^[12]这一制度形成的前提条件是宅基地资源高度稀缺，同时农村阶层高度分化，富裕农户愿意为优势地块支付高额费用。一般来说，宅基地有偿使用和新农村建设、旧村改造同时进行。具体做法是是：先是由村集体编制村庄规划，形成基础设施完善的新村；再是严格执行规划，统一管理宅基地，对新村宅基地实行公开竞拍。

宅基地有偿选位属于宅基地有偿使用制度的范畴，是一种典型的市场配置资源的方式。从集体经济和村庄建设的角度，宅基地有偿选位在实施村庄取得了显著效果，村集体通过竞拍获得土地级差地租收入，解决村庄基础设施建设缺乏资金的问题。然而从社会公平的角度，这种做法蕴含的排斥贫弱阶层的特征，有可能造成村集体内部住房地位群体，^[13]加剧村庄内部的阶层割裂，因此国家对这项制度的推广相当谨慎，只默许可以在少数地区探索。同时为了兼顾公平和效率，即使是哪些采用了宅基地有偿选位的地区，村集体也并不是把所有宅基地均拿出来高价拍卖，而是保留了大多数宅基地的福利性，宅基地有偿使用费用相当于基础设施配套费。

2.宅基地内部流转

宅基地不能买卖，然而房屋属于私人财产，可以买卖，国家一直没有禁止。基于房地一体原则，房屋转让也意味着宅基地使用权的流转（或转让）。一般来说，本村农民可以无偿申请宅基地，不需要通过房屋转让获得宅基地使用权。有两种例外情形催生了房屋转让现象（宅基地随之流转）：一是本村农民通过房屋转让获得基本居住条件的成本比申请宅基地自建新房还低。二是偏远山区农民通过“搭地卖房”的方式进入土地资源丰富、交通便利的平原农村（户籍随之迁入），改善贫困的经济条件。^[14]

关于宅基地流转，流行观点认为我国采取了不合理的限制妨碍宅基地财产权实现，应当扩大宅基地流转范围。^[15]而国家相关政策一直禁止城镇居民下乡购置宅基地，宅基地只能流转或转让给符合条件的本集体经济组织成员，仍严格约束宅基地流转范围。在宅基地制度改革过程中，有的地方扩大宅基地流转范围，把合法受让人扩大在乡镇或县域范围内符合申请条件的农户。但是仍严格禁止城市居民下乡购置农村住房或购置宅基地建房。

3.农房抵押贷款

农房抵押贷款是宅基地用益物权的一种实现形式，是农村土地“还权赋能”的标志。在九十年代，就有一些经济发达地区农村开始试点农房抵押贷款。其背景是：农业农村发展的重要制约在金融，如果赋予农房抵押权能，则有利于激活农村金融的有效供给。而我国法律一直通过限制农村住房通过抵押的方式流转，因为它有可能让农民失去唯一的居所。^[16]宅基地制度改革试点的任务之一是，就是配合住房财产权抵押贷款试点，探索宅基地用益物权的多种实现形式和路径。

为了防范风险，中央要求地方政府慎重稳妥推动改革，除了要求宅基地受让对象不能突破现有法律和政策限制，另外还要求地方政府兜底可能出现的风险。按照相关政策，在违约处置和银行行使抵押权时，地方政府应当保障农民基本居住权利。地方政府的重要举措是由地方政府成立风险补偿金缓释风险，用于保障农民基本居住权益不受到损害。这实际上把农房抵押贷款转变为政策性金融。在实践中银行是理性的，风险补偿金是有限，银行必须秉持商业的审慎。银行确定贷款对象也不因农房具有抵押权能，也不因政府积极推动，而是基于已经成熟的小额信贷制度，着重考察贷款人的个人信用、社会关系及其生产经营能力。^[17]

4.闲置农房盘活

在新产业新业态快速发展条件下，如何盘活闲置农房和宅基地解决土地供给的难题是宅基地制度改革的新任务。^[18]在一些交通便利和旅游资源丰富地区，地方政府和村社集体引入社会资本下乡成片开发闲置农房成为普遍现象。这突破了原来限于占有和使用权利的宅基地权能。其背景是农村人口进城背景下，一些地区农村宅基地大量闲置，农村“空心化”严重。^[19]而由于缺乏明确的法律和政策，社会资本尚不能充分利用这些资源，不利于乡村产业振兴和增加农民土地财产性收入。

2018年，中央“一号”文件提出探索宅基地“三权分置”，重点是如何放活宅基地使用权和房屋财产权,为各种形式的宅基地流转和经验提供政策合法性。但是政策同时要求“不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆”。各试点的具体做法是结合发展乡村旅游等新业态，探索盘活闲置农房的路径。为了有效利用村庄零星分散宅基地，国家还允许地方通过村土地利用规划，调整优化村庄布局。这样就实际上打通了宅基地制度改革和集体经营性建设用地入市，在存量建设用地范围内通过村庄整治服务于农业农村新业态发展。

5.宅基地入市

 宅基地财产化的一种特殊路径是“宅基地入市”。宅基地入市和宅基地退出及村庄整治结合在一起。农户自愿退出的宅基地经过整治复垦验收形成了节余的土地指标，土地指标可以用于扩大建设用地指标，从而分享到土地市场化运作形成的增值收益。^[20]宅基地入市的政策载体是土地增减挂钩。其原理是我国实行严格的土地用途管制制度，农用地转用为建设用地需要执行严格的耕占平衡义务，占一补一。如果使用土地增减挂钩指标，则可以一定范围内增加建设用地指标，有利于城乡经济发展。

宅基地入市有两类路径：一是土地指标被交易到城镇，用于扩大城镇建设用地规模，二是土地指标被预留在村庄，用于扩大集体经营性建设用地规模。前者从2005年就开始在全国试点，后者则要到2016年打通三项土地制度改革之后才普遍试行。宅基地入市表面上是土地指标的交易，实际上其运作机制是政府主导的。土地指标是地方政府向农村输入资源的媒介，被复垦的宅基地本身并不值钱，并不存在宅基地的实地交易。国家还要求地方严格控制拆建规模，地方实施土地增减挂钩项目要充分尊重农民意愿，保障农民基本居住条件，土地指标交易形成的净收益要返还给所在村集体和农户。

三、限制宅基地财产化的三重逻辑

以上五类不同的宅基地财产化改革路径，利益主体和运行机制不同。国家在尝试扩大宅基地权能的同时，又施加了诸多限制条件。如何理解国家对扩大宅基地财产权利的政策限制？兼顾宅基地保障性和财产性当然是重要的，然而针对争论，还需要更加综合性的解释框架。宅基地制度是中国特色土地制度的重要构成部分，宅基地制度牵一发而动全身，并不是一个处置私有财产关系的纯粹私法问题,因此也不是物权法可以自作主张的特殊财产对象。^[21]过度扩大宅基地财产权，甚至开禁宅基地自由流转的激进政策，可能造成严重的后果和风险。其一是从社会稳定的角度，宅基地制度仍然主要要把保障农民基本居住权益放在首位，坚持宅基地使用权设置初衷。其二是从土地资源管理角度，宅基地制度改革要有利于加强土地管理，宅基地权利配置要服从于土地管理。其三是从土地增值收益分配的角度，宅基地制度要服从整体的“中国土地制度的宪法秩序”，这也限制了宅基地财产权利的实现。

1.户有所居和宅基地制度的基本功能

任何制度安排都要回应现实生活的需要。宅基地制度的基本目标是保障户有所居,这是在农村集体化进程中形成的。在我国住房保障制度的城乡二元结构背景下，保障农民居住权的制度价值取向是唯一的选择。

有学者提出社会变迁背景下，现行制度继续限制宅基地市场化流转就不再具有合理性。在人口流动和城镇化的背景下，宅基地从居住功能向财产功能转变，宅基地制度应当作出相应的改革。^[22]这种论证具有一定的经验基础，然而忽视了对农村社会结构的分类分析，在此基础上宅基地功能和政策分析必然是不客观的。宅基地的财产属性在不同地区不同，包括强财产弱保障属性的和强保障弱财产属性。前者集中于城中村、城郊村和工商业发达的东部沿海发达地区的村庄，后者集中于大多数中西部农村地区。^[23]这种分析有利于揭示宅基地功能的区域差异。

进入日常生活层次，理解农村社会结构的关键是理解在城乡之间流动的那些农民，理解他们的阶层地位及其生计模式。目前学界流行的误解是把农民工作为“市民”、“新移民”，他们不耕种土地、脱离了和土地及村庄的关系。实际上当前大多数进城农民工是“半城市化”的流动人口。他们在城市务工，但是没有户籍身份，也大多没有享受城镇社会保障。这造成了中国真实城镇化率偏低，户籍城镇化率和人口城镇化率相差近20个百分点。在户籍制度改革、农民自由地进入城镇务工定居及参加社会保障的背景下，“半城市化”并不能被归为体制人为的排斥，而是农民合理的选择，是中国特色“人的城市化”、“发展型城市化”的路径。^[24-25]当前农户普遍采取“以代际分工为基础的半工半耕”生计模式，年轻劳动力进城务工，年老劳动力则在家务农，农民家庭依靠这种兼业经营方式获得在农村体面生活的经济收入。这一生计模式下，宅基地还是农民家庭在农村生产生活的基本条件，是进城农民保留的退路。^[26]从农民进城到农民真正具备退出宅基地的条件有一个漫长的时差，这个过程中宅基地毋宁说是农户积极保留的。

总之，一部分农村地区的宅基地财产属性凸显，农民对扩大宅基地权能有迫切的需求，扩大宅基地权能有一定的必要性。然而大多数地区农村及农民宅基地的功能属性仍然是居住。如果宅基地初始分配及流转、转让不受限制，就有可能挤压农户的基本居住保障，这将造成农村社会不稳定。因此在探索宅基地“三权分置”时，国家提出要兼顾宅基地的保障属性和财产属性。只有在坚持宅基地制度保障农户居住条件的前提下，放活宅基地使用权才有正当性，这是宅基地制度改革的基本前提。

2.土地管理和宅基地制度改革的目标

宅基地制度和宅基地管理有密切的关系。改革开放以来，面对经济社会发展和耕地保护之间的压力，我国逐渐建立起了严格的土地管理制度。宅基地制度改革的重要目标之一是是要建立一套严格的土地管理制度，解决过去多年存在的宅基地管理不善形成的历史遗留问题。

流行观点认为可通过宅基地使用权制度的改革等方式解决宅基地超占、一户多宅及村庄“空心化”等宅基地管理问题，由此论证宅基地财产化改革的必要性。^[27]上述研究有一个很强的预设，即私有产权的排他性可以通过交易实现稀缺资源向边际产出较高者转移，提高土地利用效率。这一预设忽视了影响宅基地有效利用的诸多具体因素，如农村土地管理基础薄弱、规划缺失、制度建设滞后。^[28]在实践中，宅基地财产化意味着赋予农户更大的土地处分权利，这可能和土地管理有很大的张力，如一定条件下集体收回宅基地的权利。^[29]即使这个过程中集体对农户作出补偿，其主要性质是对属于农户私有的房屋财产进行补偿。如果把宅基地使用权确为“物权”，那么农户就有权力不退出闲置不用的宅基地，除非村集体按照“市场”价格作出财产补偿。

按照我们的研究，宅基地粗放低效利用主要和宅基地管理放任有关，造成宅基地管理的“双重悲剧”。第一是“公地悲剧”。村庄宅基地分配是不排他的，符合条件成员均有资格占用宅基地建房。由于缺乏监管、缺乏宅基地退出及收回机制，村庄有限的土地资源很快就消耗殆尽，形成“公地悲剧”。第二是“反公地悲剧”——指的是宅基地资源利用不足，学界往往忽视了这一点。由于宅基地分散零碎村庄缺乏规划、村庄不规整，村庄基础设施难以修建，大量边角地难以利用。这导致村庄中心越来越不适于居住，农户不得不迁到村庄外围，形成“内空外扩”的空心村问题。^[30]

 在乡村振兴背景下，要准确定位宅基地制度改革和宅基地管理的关系。宅基地制度改革布局要继续保障农户所需的基本居住用地，还要通过有效的土地管理有利于生态宜居村庄的建设,现阶段的任务是人居环境整治。如果宅基地权利不断扩张，最终不利于村庄规划和村庄建设。这是国家资源下乡建设乡村，一些地区依然村容村貌杂乱、宅基地利用效率低下的原因。如果村级规划难以执行，人居环境不能改善，必将影响农民宅基地基本居住权益和宅基地财产权利的最终实现。如果放任宅基地流转范围扩大和宅基地用途突破管制，那么宅基地上就要建立更加复杂的产权和利益关系，宅基地管理难度就在现有的基础上进一步增加。这不是宅基地制度改革的初衷。

3.宪法秩序和宅基地制度改革的底线

宅基地制度是整体土地制度的一部分。如果宅基地财产化就意味着宅基地作为所谓的“建设用地”不受约制地直接进入市场，那么国家征地制度和城市国有土地市场就受到严重的冲击，地利共享的土地增值收益分配机制就要瓦解.这就破坏了中国土地公有制，或者说就破坏了中国土地制度的“宪法秩序”，^[31]而这是中国良好的城市化和现代化秩序的基本前提。

从宅基地制度出发，流行观点认为我国实行的是“城乡二元土地制度”，城市土地资源实行市场配置，农村土地则实行的是非市场配置，这对农民是不平等的。现行宅基地制度只赋予农民占有和收益权，不允许农民进行房地产开发，损害了农民财产性收入。应当放开宅基地流转和用途管制，允许农民自主的城市化。比如认为“小产权房”应该获得合法的地位。^[32]这一政策判断过忽视了宅基地制度不是孤立的，而是整体土地制度体系的一部分，要服从中国土地制度的“宪法秩序”。这一宪法秩序不仅是历史的，而且是现实的，体现在中国土地公有制的基本制度结构中的。

《宪法》规定我国实现生产资料社会主义公有制，表现在土地制度上就是取消土地私人所有，避免出现传统土地私有制下的“土地食利者”。区位差异会带来土地级差地租，土地非农使用带来更高的级差地租，这就是城市近郊土地的价值远高于一般农村的原因。如果集体土地的使用权（包括宅基地使用权）也可以转让，少数城郊农民集体将凭借不可移动的土地位置，不劳而获地俘获巨额的社会财富，实质成为土地食利者，违背了土地公有制的“宪法原则”。针对可能出现的土地财富分配不均问题，我国主要法律规定在原则上，在城市建设用地的范围内，农村集体土地必须先经过征收，才可依法出让转让进入市场。对集体土地入市，最新通过的《土地管理法》（修正案）形成了集体经营性建设用地入市的制度安排，规范了入市对象、范围及方式。本来实践中就存在集体土地大量进入非农业建设用地市场的问题，政府的监管面临很大困境。如果法律允许集体土地自由转让，可以突出法律规定的用途，必然激励农户及村社集体讲大量农地非农使用，将很快危及耕地资源的红线。

土地公有制分为集体所有与国家所有两种具体实现形式，这两者并不是对立的，要防止通过集体产权制度改革来把集体土地所有权“物权化”，用于反对征地制度。国家设置集体土地所有制，包括由此派生的宅基地制度，是为了保障农民的基本生存和发展的权利，并不是赋予农民通过土地出让获得财产收入的“特权”，否则这就是对其他无地阶层（如进入城市的新市民）的不公平。^[33]在土地管理实践中，宅基地尽管在土地用途分类中也属于“建设用地”，但这个“建设用地”和进入市场农村集体或城镇国有经营性建设用地具有完全不同的性质。这就决定现行法律和政策赋予宅基地的“财产性”是非常有限的。

四、结语和讨论

至此，本文结束了对宅基地财产化改革的实践逻辑的分析。宅基地财产化改革的基本特征是“有限市场”，这从理论层面理清了诸多混淆之处。这表明中央和地方政府推动的各类宅基地财产化路径扩大了宅基地权能，各类路径的实现机制不同，却仍然在宅基地基本制度框架内。这有利于顺利实现宅基地“三权分置”，保持土地制度的相对稳定，有利于中国经济发展和城乡社会的稳定。国家政策限制宅基地财产化的原因是多重的，这源于宅基地制度嵌入到更大的政治经济和社会结构之中。研究者需要把宅基地制度改革放在保障农民基本居住权益、严格土地管理、维护土地制度的“宪法秩序”等角度下考察，不能困于关于物权的抽象概念和农民土地权利话语，从而把宅基地制度改革推向单向度的改革。

在此基础上，笔者还试图讨论如何准确评估宅基地制度改革试点，为拓展宅基地制度改革范围提供政策建议。到2019年，持续了5年的宅基地制度改革试点完成，部分试点成果实际上在法律上得以呈现。同时，宅基地制度改革还在进一步深入，探索更多制度化的成果。为了深化改革，政策部门和学界需要对过去几年的宅基地制度改革试点成果进行评估。从目前来看，地方政府主要从宅基地财产权的实现程度角度评价宅基地制度改革，主要评价标准是宅基地退出、宅基地抵押贷款、闲置农房盘活的规模。

从全国范围的调查来看，宅基地财产权利的实现程度取决于地区区位优势，而不在于制度本身。这表现为地方政府普遍建立了扩大宅基地权能的各类制度安排，然而这些制度的实践效果是高度差异化的。^[34]发达地区的宅基地制度改革取得了很大的成果，宅基地资源得到一定程度的盘活，农民也获得了较多财产性收入，典型如广东和浙江沿海地区。而在欠发达的中西部地区，宅基地制度改革这方面的成效似乎不大，改革普遍面临“钱从哪里来”的问题，地方政府和农民的“获得感”不强，典型如湖北、甘肃等中西部地区。如果从财产权利的实现程度来评估试点，那么中西部的宅基地制度改革试点就缺乏成效。然而需要反思的是，从宅基地制度改革中获得巨额财产收入是评价试点的基本标准吗？

笔者认为评估宅基地制度改革的标准是综合性的。地方在推动宅基地制度改革过程中，不能仅仅考虑如何放活宅基地使用权，增加农民财产收入。而且要考虑到宅基地制度和整个经济、社会和政治结构的关系。宅基地制度是我国国家治理体系和治理能力现代化的一部分，也是乡村振兴制度性供给的一部分。在绝大多数中西部地区，宅基地制度改革必然不可能达到增加农民财产性收入的目标，那么地方政府就应该采用其他评估标准，而且这也是宅基地制度改革要求地方政府实践的。这三个标准分别是：第一，宅基地制度改革是否更好地满足了农户基本居住条件。第二，宅基地制度改革是否提升了政府和村社集体管理宅基地的能力。第三，宅基地制度改革是否有利于维护土地公有制。具体就是通过规范宅基地管理和一定程度上扩大宅基地权能，不仅能满足优化宅基地资源优化配置的要求，而且不触及土地制度的底线。这也就是我国土地制度改革所确立的“三条底线”的意义，即“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”。

参考文献

[1]张云华.完善与改革农村宅基地制度研究[M].中国农业出版社, 2011：2.

[2]汪杨植,黄敏,杜伟.深化农村宅基地“三权分置”改革的思考[J].农村经济,2019,(7).

[3]董祚继.为什么要改革农村土地制度——农村土地制度改革进行时系列解读(一)[J].国土资源, 2017,(1).

[4]高圣平.宅基地制度改革政策的演进与走向[J]. 中国人民大学学报, 2019,(1).

[5]付宗平.乡村振兴框架下宅基地“三权分置”的内在要求与实现路径[J].农村经济,2019，(7).

[6]李泉.农村宅基地制度变迁70年历史回顾与前景展望[J]. 甘肃行政学院学报, 2018,(2).

[7]郑风田,于珊. 让宅基地“三权分置”改革成为乡村振兴新抓手[J]. 人民论坛, 2018,(10).

[8]王绍光.大转型:1980年代以来中国的双向运动[J]. 中国社会科学, 2008,(1).

[9]郭亮.不完全市场化:理解当前土地流转的一个视角——基于河南Y镇的实证调查[J].南京农业大学学报(社会科学版), 2010，(4).

[10]高圣平. 宅基地制度改革政策的演进与走向[J]. 中国人民大学学报, 2019,(1).

[11]胡存智:宅基地改革方向是扩大权能而非自由买卖[J]. 国土资源, 2014,(1).

[12]姜立忠.农村开展宅基地有偿选位的做法与思考[J]. 浙江国土资源, 2009,(8).

[13]刘锐, 刘小峰. 农村阶层分化与“住房地位群体”[J]. 人文杂志, 2014,(5).

[14]吴秋菊.论宅基地使用权流转的隐形市场——基于江汉平原X村和X集的比较分析[J]. 华中农业大学学报(社会科学版), 2013,(3).

[15]彭长生.农户宅基地使用权流转问题研究综述[J]. 中共杭州市委党校学报, 2011,(3).

[16]王德福.“两权一房”抵押贷款的四个认识误区[J].中国土地, 2015,(11).

[17]夏柱智.农房抵押贷款的政策辨析和实践机理——激活小微金融的思路[J]. 北京工业大学学报(社会科学版), 2019,(2).

[18]陈美球等.乡村振兴与农村产业用地保障:实践创新、实现路径与制度安排——"农村产业用地政策创新与乡村振兴"研讨会综述[J]. 农林经济管理学报, 2018,(3).

[19]张明斗,曲峻熙.新型城镇化进程中的农村空心化治理[J].农村经济,2017,(12).

[20]贺雪峰. 城乡建设用地增减挂钩政策的逻辑与谬误[J]. 学术月刊, 2019,(1).

[21]桂华,贺雪峰.宅基地管理与物权法的适用限度[J]. 法学研究, 2014,(4).

[22]张德元. 农村宅基地的功能变迁研究[J]. 调研世界, 2011,(11).

[23]刘锐, 贺雪峰.从嵌入式治理到分类管理:宅基地制度变迁回顾与展望[J]. 四川大学学报(哲学社会科学版), 2018,(3).

[24]王海娟.人的城市化:内涵界定、路径选择与制度基础——基于农民城市化过程的分析框架[J]. 人口与经济, 2015,(4).

[25]陈文琼,刘建平.发展型半城市化的具体类型及其良性循环机制——中国农民进城过程的经验研究[J]. 城市问题, 2017,(6).

[26]贺雪峰. 论农村宅基地中的资源冗余[J]. 华中农业大学学报(社会科学版), 2018,(4).

[27]叶兴庆.振兴乡村,“制度性供给”为何重要[J]. 农村工作通讯, 2018,(3).

[28]黄发儒.宅基地管理制度改革的思考——以安徽省为例[J]. 中国土地, 2013,(1).

[29]韩松.论对农村宅基地的管理与《土地管理法》的修改[J]. 国家行政学院学报, 2011,(1).

[30]印子.论宅基地使用权实现的法律制度模式——兼评《土地管理法(修正案)》(征求意见稿)[J]. 思想战线, 2018, (3).

[31]贺雪峰.中国土地制度的宪法性质[J]. 文化纵横, 2013,(6).

[32]刘守英.集体土地资本化与农村城市化——北京市郑各庄村调查[J]. 北京大学学报(哲学社会科学版), 2008,(6).

[33]桂华.论土地使用权转让的《宪法》秩序——《土地管理法(修正案)》(征求意见稿)评析[J].思想战线,2018,(3).

[34]夏柱智.农村土地制度改革的进展、问题和启示——基于33个试点的资料[J].云南行政学院学报,2017,(5).